Chủ đầu tư thế chấp dự án bất động sản: Người mua nhà băn khoăn
Việc Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP Hồ Chí Minh và Hà Nội đồng loạt công bố danh sách 113 dự án (DA) bất động sản (BĐS) của các chủ đầu tư (CĐT) đem đi thế chấp tại ngân hàng đang trở thành tâm điểm của dư luận những ngày qua.
Đây được xem là động thái tích cực của cơ quan quản lý, nhằm minh bạch hóa thị trường BĐS, hạn chế tình trạng tranh chấp giữa người mua nhà và các CĐT. Tuy nhiên, trong khi các cơ quan quản lý nhận định hành vi đem DA đi “cầm cố” ngân hàng của các CĐT là việc làm bình thường, thì không ít ý kiến còn băn khoăn, lo ngại…
>> Có Thể Ban Quan Tâm: Chung Cư Bảo Sơn Lê Lợi Giả 210 triệu vào ở ngay
Ông Nguyễn Hữu Nghĩa (Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội: Hoạt động của các chủ đầu tư vẫn trong tầm kiểm soát
Tính đến thời điểm này, CĐT tại các DA BĐS vẫn đang thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình khi vay vốn và bán hàng cho người mua. Người mua nhà tại các DA được CĐT thế chấp tại ngân hàng đã và đang được cơ quan quản lý thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo đúng quy định, do đó không ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua. Hoạt động của các CĐT vẫn trong tầm kiểm soát của các cơ quan chức năng. Trường hợp CĐT đã thế chấp tài sản mà chưa giải chấp lại ký hợp đồng bán nhà cho người mua là không phù hợp với quy định (trừ khi được sự đồng ý của bên nhận thế chấp). Nếu CĐT thế chấp vay ngân hàng nhưng lại dùng tiền vào DA khác thì không thuộc quyền kiểm soát của cơ quan TN&MT mà thuộc quyền kiểm soát của bên nhận thế chấp và hoạt động này hoàn toàn có thể kiểm soát được. Thời gian tới, Sở TN&MT sẽ tiếp tục cập nhật và công khai các DA thế chấp vay vốn. Người mua nhà tại các DA này không nên quá lo ngại về vấn đề pháp lý nếu hợp đồng mua bán chặt chẽ, đúng quy định.
>>> XEM THÊM: CHUNG CƯ TRƯỜNG THINH GIÁ CHỈ 10TR/M2
Luật sư Nguyễn Thị Thắm (Phó Giám đốc VP Luật Quốc tế Hồng Thái và đồng nghiệp:Không thực hiện giải chấp sau khi dự án đã hình thành, lỗi của cả chủ đầu tư và ngân hàng
Lĩnh vực BĐS là các DA nhà ở hiện tại liên quan chủ yếu đến ba bên, bao gồm CĐT DA - ngân hàng - người mua nhà, bị chi phối bởi nhiều bộ luật, được xây dựng trong nhiều thời điểm khác nhau, như Bộ luật Dân sự; Luật Các tổ chức tín dụng và Luật Nhà ở. Tuy vậy, tình trạng các DA bị CĐT đem thế chấp ngân hàng nhưng không giải chấp sau khi DA đã hình thành là lỗi của CĐT và ngân hàng không sát sao việc quản lý tài sản bảo đảm. Luật đều thống nhất rằng, một tài sản chỉ được thế chấp một lần tại một tổ chức tín dụng trong một thời điểm. Thông tư 26/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ngày 9-12-2015 về hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là DA đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, CĐT DA được phép giải chấp từng phần tài sản đã bán cho người mua nhà khi khách hàng thực hiện xong nghĩa vụ theo quy định của hợp đồng mua bán căn hộ, trả lại đầy đủ quyền sở hữu và định đoạt cho người mua nhà, qua đó ngân hàng cũng kiểm soát được rủi ro từ phần tài sản thế chấp đã được giải chấp. Mặt khác, nhà ở là tài sản được quy định phải có giao dịch bảo đảm, nên tổ chức tín dụng sẽ được ưu tiên phát mại khi CĐT không trả được nợ.
Ông Bùi Anh Dũng (căn hộ 6A, tầng 23, chung cư Dolphin, đường Nguyễn Hoàng,Mỹ Đình 2, Nam Từ Liêm): Ai sẽ bảo vệ người dân khi xảy ra rủi ro?
Chung cư Dolphin Plaza có CĐT là Công ty cổ phần TID đưa vào sử dụng từ năm 2013, trong đó có những hộ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính và được cấp “sổ đỏ” và cả những hộ mua nhà theo diện trả góp dài hạn như gia đình tôi. Khi báo chí đưa tin về sự việc chủ căn hộ 5A2-T8 của tòa nhà mua căn hộ trên và đã được Sở TN&MT Hà Nội cấp “sổ đỏ” nhưng khi mang thế chấp vay vốn tại Ngân hàng Agribank - Chi nhánh Bắc Hà Nội lại được ngân hàng cho biết tòa nhà đã được CĐT mang thế chấp tại ngân hàng, gia đình tôi và nhiều cư dân sống trong tòa nhà vô cùng hoang mang và bức xúc. Ai cũng hiểu, khi đầu tư các DA lớn, việc các CĐT dùng tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng là bình thường. Nhưng về nguyên tắc, khi người mua đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì tài sản của họ phải được CĐT giải chấp, các chủ sở hữu phải được toàn quyền định đoạt khối tài sản của mình. Giả sử CĐT không thực hiện việc giải chấp với ngân hàng, ai sẽ là người bảo vệ quyền lợi của người dân?
Chị Đỗ Giang Thủy (quận Hai Bà Trưng): Đã qua rồi thời mua nhà bằng niềm tin…
Con số 34 DA BĐS đang thế chấp ngân hàng được Sở TN&MT công bố chỉ là con số ít trong tổng số DA BĐS bị các CĐT dùng thế chấp ngân hàng, trong đó phần lớn là những DA chưa khởi công hoặc chưa xây xong phần thô nên số lượng khách hàng bị ảnh hưởng không nhiều so với những DA đã hoàn thiện. Việc CĐT thế chấp toàn bộ hay một phần DA BĐS là hoạt động bình thường trong kinh doanh. Tuy nhiên, CĐT và các cơ quan chức năng cần minh bạch hóa những DA đã thế chấp nhưng đủ điều kiện bán căn hộ, thủ tục giải chấp căn hộ cho khách hàng như thế nào để bảo đảm họ có quyền sử dụng, sở hữu và thực hiện các giao dịch sau đó. Minh bạch hóa các DA thế chấp ngân hàng không vi phạm quy định về bảo mật thông tin và quyền lợi của CĐT, trái lại còn giúp các CĐT “giám sát” lẫn nhau, giúp khách hàng có thông tin đầy đủ về năng lực tài chính của CĐT, về khả năng cung ứng vốn của DA… để lựa chọn kênh đầu tư an toàn. Tuy nhiên, việc cung cấp thông tin về các DA được thế chấp cần đầy đủ, chi tiết hơn, tránh ảnh hưởng đến uy tín của CĐT. Ví dụ, những DA CĐT giữ lại diện tích thương mại, tầng penthouse hoặc một số căn hộ… làm sở hữu riêng, thì việc họ mang tài sản của mình đi thế chấp vay vốn ngân hàng là việc hoàn toàn chính đáng.
Đây được xem là động thái tích cực của cơ quan quản lý, nhằm minh bạch hóa thị trường BĐS, hạn chế tình trạng tranh chấp giữa người mua nhà và các CĐT. Tuy nhiên, trong khi các cơ quan quản lý nhận định hành vi đem DA đi “cầm cố” ngân hàng của các CĐT là việc làm bình thường, thì không ít ý kiến còn băn khoăn, lo ngại…
>> Có Thể Ban Quan Tâm: Chung Cư Bảo Sơn Lê Lợi Giả 210 triệu vào ở ngay
Việc công khai thông tin về dự án bất động sản là cần thiết với người mua cũng như cơ quan quản lý.
Ông Nguyễn Hữu Nghĩa (Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội: Hoạt động của các chủ đầu tư vẫn trong tầm kiểm soát
Tính đến thời điểm này, CĐT tại các DA BĐS vẫn đang thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình khi vay vốn và bán hàng cho người mua. Người mua nhà tại các DA được CĐT thế chấp tại ngân hàng đã và đang được cơ quan quản lý thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo đúng quy định, do đó không ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua. Hoạt động của các CĐT vẫn trong tầm kiểm soát của các cơ quan chức năng. Trường hợp CĐT đã thế chấp tài sản mà chưa giải chấp lại ký hợp đồng bán nhà cho người mua là không phù hợp với quy định (trừ khi được sự đồng ý của bên nhận thế chấp). Nếu CĐT thế chấp vay ngân hàng nhưng lại dùng tiền vào DA khác thì không thuộc quyền kiểm soát của cơ quan TN&MT mà thuộc quyền kiểm soát của bên nhận thế chấp và hoạt động này hoàn toàn có thể kiểm soát được. Thời gian tới, Sở TN&MT sẽ tiếp tục cập nhật và công khai các DA thế chấp vay vốn. Người mua nhà tại các DA này không nên quá lo ngại về vấn đề pháp lý nếu hợp đồng mua bán chặt chẽ, đúng quy định.
>>> XEM THÊM: CHUNG CƯ TRƯỜNG THINH GIÁ CHỈ 10TR/M2
Luật sư Nguyễn Thị Thắm (Phó Giám đốc VP Luật Quốc tế Hồng Thái và đồng nghiệp:Không thực hiện giải chấp sau khi dự án đã hình thành, lỗi của cả chủ đầu tư và ngân hàng
Lĩnh vực BĐS là các DA nhà ở hiện tại liên quan chủ yếu đến ba bên, bao gồm CĐT DA - ngân hàng - người mua nhà, bị chi phối bởi nhiều bộ luật, được xây dựng trong nhiều thời điểm khác nhau, như Bộ luật Dân sự; Luật Các tổ chức tín dụng và Luật Nhà ở. Tuy vậy, tình trạng các DA bị CĐT đem thế chấp ngân hàng nhưng không giải chấp sau khi DA đã hình thành là lỗi của CĐT và ngân hàng không sát sao việc quản lý tài sản bảo đảm. Luật đều thống nhất rằng, một tài sản chỉ được thế chấp một lần tại một tổ chức tín dụng trong một thời điểm. Thông tư 26/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ngày 9-12-2015 về hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là DA đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, CĐT DA được phép giải chấp từng phần tài sản đã bán cho người mua nhà khi khách hàng thực hiện xong nghĩa vụ theo quy định của hợp đồng mua bán căn hộ, trả lại đầy đủ quyền sở hữu và định đoạt cho người mua nhà, qua đó ngân hàng cũng kiểm soát được rủi ro từ phần tài sản thế chấp đã được giải chấp. Mặt khác, nhà ở là tài sản được quy định phải có giao dịch bảo đảm, nên tổ chức tín dụng sẽ được ưu tiên phát mại khi CĐT không trả được nợ.
Ông Bùi Anh Dũng (căn hộ 6A, tầng 23, chung cư Dolphin, đường Nguyễn Hoàng,Mỹ Đình 2, Nam Từ Liêm): Ai sẽ bảo vệ người dân khi xảy ra rủi ro?
Chung cư Dolphin Plaza có CĐT là Công ty cổ phần TID đưa vào sử dụng từ năm 2013, trong đó có những hộ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính và được cấp “sổ đỏ” và cả những hộ mua nhà theo diện trả góp dài hạn như gia đình tôi. Khi báo chí đưa tin về sự việc chủ căn hộ 5A2-T8 của tòa nhà mua căn hộ trên và đã được Sở TN&MT Hà Nội cấp “sổ đỏ” nhưng khi mang thế chấp vay vốn tại Ngân hàng Agribank - Chi nhánh Bắc Hà Nội lại được ngân hàng cho biết tòa nhà đã được CĐT mang thế chấp tại ngân hàng, gia đình tôi và nhiều cư dân sống trong tòa nhà vô cùng hoang mang và bức xúc. Ai cũng hiểu, khi đầu tư các DA lớn, việc các CĐT dùng tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng là bình thường. Nhưng về nguyên tắc, khi người mua đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì tài sản của họ phải được CĐT giải chấp, các chủ sở hữu phải được toàn quyền định đoạt khối tài sản của mình. Giả sử CĐT không thực hiện việc giải chấp với ngân hàng, ai sẽ là người bảo vệ quyền lợi của người dân?
Chị Đỗ Giang Thủy (quận Hai Bà Trưng): Đã qua rồi thời mua nhà bằng niềm tin…
Con số 34 DA BĐS đang thế chấp ngân hàng được Sở TN&MT công bố chỉ là con số ít trong tổng số DA BĐS bị các CĐT dùng thế chấp ngân hàng, trong đó phần lớn là những DA chưa khởi công hoặc chưa xây xong phần thô nên số lượng khách hàng bị ảnh hưởng không nhiều so với những DA đã hoàn thiện. Việc CĐT thế chấp toàn bộ hay một phần DA BĐS là hoạt động bình thường trong kinh doanh. Tuy nhiên, CĐT và các cơ quan chức năng cần minh bạch hóa những DA đã thế chấp nhưng đủ điều kiện bán căn hộ, thủ tục giải chấp căn hộ cho khách hàng như thế nào để bảo đảm họ có quyền sử dụng, sở hữu và thực hiện các giao dịch sau đó. Minh bạch hóa các DA thế chấp ngân hàng không vi phạm quy định về bảo mật thông tin và quyền lợi của CĐT, trái lại còn giúp các CĐT “giám sát” lẫn nhau, giúp khách hàng có thông tin đầy đủ về năng lực tài chính của CĐT, về khả năng cung ứng vốn của DA… để lựa chọn kênh đầu tư an toàn. Tuy nhiên, việc cung cấp thông tin về các DA được thế chấp cần đầy đủ, chi tiết hơn, tránh ảnh hưởng đến uy tín của CĐT. Ví dụ, những DA CĐT giữ lại diện tích thương mại, tầng penthouse hoặc một số căn hộ… làm sở hữu riêng, thì việc họ mang tài sản của mình đi thế chấp vay vốn ngân hàng là việc hoàn toàn chính đáng.
